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因为银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。一般为市场价的80%-90%，商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。
影响房屋产权的因素有哪些
1、房屋产权：这里主要的关注点在于房屋是政策性住房还是普通的商品房。若是政策性住房，购房者则需要把地价款费用补上，普通商品房交易则不需要补交。
2、地理位置：房屋所在的地理位置十分重要，各方面水平趋同的房子所处地理位置不同价格会有天壤之别。
3、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离的远近，住宅周围的公交超过几个站台，出入小区的车和行人是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。
4、配套设施：消费者在选购二手房时，都会重点考虑房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店，居民购物是否方便;房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等。
5、房龄：房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。
6、房屋本身条件：房屋是多层住宅或高屋住宅;建筑布局是独幢或多单元或蛙式;各房间能否自然采光;房屋朝向居南北向;房屋所在楼房是否临街;房屋装修水平;房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备等。
7、周围环境：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场;周边有无工厂;空气质量如何;噪声污染如何;小区住户素质高低;房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目等。
8、物业水平：房屋是否有专业物管公司管理，物管费用是否合理(多层住房一般为0.3-0.8元/平方米)物管公司是否具备服务意识，是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所，机动车和自行车停车费是否合理，物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。
房产评估的价值高于市价可能是由于以下几种情况导致的：
特殊属性：评估师通常会考虑房产的特殊属性和改进，这些特征可能会增加其价值。例如，如果一座房子拥有独特的设计、高端装修或豪华设施，评估师可能会将这些因素考虑在内，从而使评估价值高于市价。
市场条件：房产评估是基于特定时间点的估值，而市场条件可能会在不同时间变化。如果评估是在热门市场或高需求的时候进行的，评估价值可能会高于市价。市场条件的供需关系会影响价格水平。
未来潜力：评估师可能会考虑房产的未来潜力，例如附近基础设施的改善、城市发展计划或周边区域的重要项目。这些因素可以增加房产的长期价值，从而提高评估价值。
修复和翻新：如果房产经过了大规模的修复或翻新，评估师可能会考虑这些改进，并将其纳入评估价值中。这些改进可以提高房产的质量和价值。
地理位置：房产的地理位置对其价值具有重要影响。如果一座房子位于热门或高档社区，评估师可能会考虑这一因素，并将其反映在评估价值中。
评估方法：不同的评估方法和模型可能会产生不同的估值结果。如果评估师选择了较为保守或激进的方法，估值结果可能会高于市价。
市场波动：市场价格可以因供需关系、经济周期或其他因素而波动。评估是在特定时间点进行的，可能会与市场价格不同步。
尽管房产评估的价值可能高于市价，但估值仍然是一项专业的、客观的过程，评估师会尽力确保估值准确反映了房产的特征和市场条件。房产买卖交易的价格通常是由市场竞争和谈判决定的，而评估的目的是提供一个基于专业标准的估值，以帮助各方了解房产的潜在价值。如果您认为评估价值高于市价，您可以与评估师讨论其方法和假设，并与其他专业人士进行交流，以确定适当的市场价格。
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